Un vrai bien, du prix affiché
au patrimoine construit.

Le « 6 % brut » devient −448 €/mois.

Une fois le crédit, la taxe foncière, la copropriété, l'assurance, la gestion et la vacance payés, ce bien coûte 448 € par mois. Ce n'est pas forcément un mauvais investissement — mais il faut le savoir avant de signer.

C'est le chiffre que les calculettes gratuites ne te donnent pas.

Où partent les 713 € encaissés chaque mois.

Le loyer encaissé (après vacance) couvre une partie du crédit ; les charges font le reste. La barre rouge, c'est la mensualité — c'est elle qui construit ton patrimoine à crédit.

2 078 € d'impôt… ou 0 €. Même bien, même loyer.

En micro-BIC, ce bien paierait 2 078 € d'impôt par an. Au réel avec amortissement (bâti sur 28 ans, mobilier sur 7), le résultat imposable tombe à zéro — et d'après la projection, il le reste 17 ans.

Rentab' arbitre automatiquement entre les deux régimes, chaque année.

−448 €/mois qui deviennent 202 000 € de patrimoine.

Année après année : loyers revalorisés, intérêts décroissants, impôt qui finit par remonter — tout est recalculé avec le vrai tableau d'amortissement du prêt.

À la fin du crédit : 153 445 € de capital remboursés par tes locataires, un bien estimé 202 028 €, contre 92 357 € d'efforts d'épargne cumulés.

Résultat : +69 516 € d'enrichissement net.

Revente à 20 ans : impôt de plus-value calculé avec les abattements de détention et la réintégration des amortissements LMNP (réforme 2025). Une fois le prêt soldé et l'impôt payé, il reste 178 373 € de cash — soit, efforts déduits, +69 516 € de gain net.

C'est ça, la décision éclairée : accepter −448 €/mois en connaissant la ligne d'arrivée.