Publié le 31 juillet 2026 · lecture 7 min

Simulateur LMNP 2026 : le calcul complet du meublé (micro-BIC ou réel)

Le LMNP a la réputation d'être le régime fiscal le plus avantageux de la location, et aussi l'un des plus difficiles à calculer soi-même. Deux régimes d'imposition possibles, un seuil qui fait basculer en LMP presque sans prévenir, des amortissements à recalculer chaque année, des barèmes qui changent au 1ᵉʳ janvier... Voici comment le simulateur LMNP 2026 de Rentab' fait tout ce calcul à ta place, avec les seuils vérifiés de cette année.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal — pas un statut juridique — qui s'applique dès qu'un logement est loué meublé, c'est-à-dire équipé pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et chaises, rangements. Cela vaut que la location soit organisée en longue durée classique, en colocation chambre par chambre, ou en meublé de tourisme (Airbnb) — classé ou non classé, une distinction qui change beaucoup la fiscalité applicable, détaillée dans notre simulateur Airbnb classé ou non classé.

Le LMNP reste la norme tant que les recettes meublées restent contenues : au-delà d'un certain montant, on bascule en LMP (loueur en meublé professionnel), un régime aux conséquences sociales et fiscales très différentes — on y revient plus bas. Dans les deux cas, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers comme pour la location nue.

Micro-BIC ou réel : comment Rentab' choisit pour toi

Une fois le statut LMNP acquis, il reste à choisir — ou plutôt à faire calculer — le régime d'imposition. Deux options existent.

Le micro-BIC est le régime par défaut : tu déclares tes recettes brutes et un abattement forfaitaire s'applique automatiquement pour couvrir tes charges, sans avoir à les justifier. En 2026, le plafond de recettes pour en bénéficier est de 83 600 € pour la location meublée longue durée et pour le meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 % ; il tombe à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 % seulement.

Le régime réel demande plus de suivi mais autorise à déduire les charges réellement supportées (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de comptable) et surtout à amortir le bien : le bâti sur 28 ans (à hauteur de 85 % du prix d'acquisition), les frais d'acquisition et travaux sur 25 ans, le mobilier sur 7 ans. Cet amortissement ne peut jamais créer de déficit — l'excédent non utilisé une année se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. En pratique, il neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans.

Exemple simplifié pour un studio meublé à 95 000 €, loué 480 €/mois :

Calcul simplifié, hors charges et intérêts d'emprunt — une vraie simulation Rentab' les intègre tous, avec le mobilier et les frais d'acquisition amortis poste par poste. Sur cet exemple, le seul amortissement du bâti couvre déjà la moitié des loyers ; complété par le mobilier et les frais, il suffit fréquemment à ramener la base imposable proche de zéro, là où le micro-BIC impose systématiquement la moitié du loyer perçu. Rentab' calcule les deux régimes en parallèle sur ton bien réel et retient celui qui optimise ton cash-flow net d'impôt. Si tu veux comprendre la mécanique en détail pour arbitrer toi-même, notre guide dédié la décrit pas à pas : LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir en 2026.

Le seuil LMP : le piège que beaucoup découvrent trop tard

Le basculement de LMNP vers LMP obéit à l'article 155 IV du CGI et repose sur deux conditions cumulatives : des recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. C'est ce second critère, moins connu, qui surprend le plus : un propriétaire aux revenus modestes (un retraité, par exemple) peut basculer en LMP avec des loyers meublés bien inférieurs à ce que basculerait un actif à haut revenu, simplement parce que ses autres revenus sont faibles.

Devenir LMP change surtout le régime social : les prélèvements sociaux de 18,6 % sur les BIC laissent place à des cotisations sociales SSI, de l'ordre de 35 % avec un minimum forfaitaire d'environ 1 200 €/an, même en l'absence de bénéfice. Le coût grimpe, mais deux contreparties existent : les déficits deviennent imputables sans limite sur le revenu global du foyer (utile les années de gros travaux), et une exonération de la plus-value professionnelle devient possible sous conditions (article 151 septies du CGI) — activité exercée depuis plus de 5 ans, exonération totale si les recettes sont inférieures à 90 000 €, partielle jusqu'à 126 000 €.

La réforme 2025 change la donne à la revente

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : ils diminuent le prix d'acquisition retenu pour le calcul, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. En clair, l'avantage fiscal accumulé pendant la détention du bien se « rembourse » en partie au moment de la vente — mais l'opération reste le plus souvent gagnante, car l'impôt différé pendant 10 ou 20 ans vaut presque toujours plus que son coût différé à la revente. Le calcul complet, poste par poste, est détaillé dans notre article Plus-value LMNP après la réforme 2025 : calcul étape par étape.

Comment Rentab' calcule ton LMNP en pratique

1. Tu saisis le bien : prix d'achat, loyer, charges, financement et mobilier — deux minutes suffisent.
2. Calcul automatique micro vs réel : Rentab' chiffre les deux régimes en parallèle sur ton cas réel et retient celui qui optimise ton cash-flow net d'impôt.
3. Amortissement détaillé : bâti, mobilier et frais sont amortis poste par poste, année par année, avec le report automatique du surplus non utilisé.
4. Projection et revente : une projection sur 20 ans inclut la revente, avec un calcul de plus-value qui intègre la réintégration des amortissements de la réforme 2025.

Questions fréquentes sur le LMNP en 2026

Simulation illustrative simplifiée, hors charges et intérêts d'emprunt. Barèmes 2026 vérifiés le 31/07/2026. Rentab' est un outil de calcul et d'aide à la décision, pas un conseil fiscal personnalisé.