Publié le 31 juillet 2026 · lecture 6 min

Calcul du cash-flow immobilier : formule et exemple chiffré

Le loyer encaissé n'est pas ce qui reste dans ta poche à la fin du mois. Entre le crédit, les charges et l'impôt, c'est le cash-flow — et lui seul — qui dit si un bien t'enrichit ou te coûte de l'argent chaque mois. Voici la formule exacte, un exemple chiffré complet, et pourquoi le calculer à la main est plus piégeux qu'il n'y paraît.

La formule exacte du cash-flow

Le cash-flow immobilier se calcule en deux temps. D'abord, ce qui rentre et sort de ton compte avant impôt :

Cash-flow avant impôt = Loyers encaissés (après vacance) − Mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance) − Charges (taxe foncière, copropriété, gestion, PNO)

Puis, ce qu'il reste vraiment une fois le fisc passé :

Cash-flow après impôt = Cash-flow avant impôt − Impôt sur les loyers (IR + prélèvements sociaux)

Cette deuxième ligne change tout, et c'est justement celle que la plupart des calculs à la main oublient ou approximent grossièrement — nous y revenons plus bas.

Un exemple chiffré complet

Prenons un cas concret et suivons-le jusqu'au bout : un T3 ancien à 220 000 €, financé avec un apport de 20 000 € et un crédit sur 20 ans à 3,6 %, loué nu 950 €/mois avec une vacance locative estimée à 5 %.

Les loyers. Loyer annuel brut : 950 × 12 = 11 400 €. Avec 5 % de vacance locative (le temps entre deux locataires, un impayé ponctuel), les loyers réellement encaissés tombent à environ 10 830 €/an, soit autour de 903 €/mois.

Le crédit. Une fois l'apport de 20 000 € déduit du prix, le capital emprunté avoisine 200 000 €. Sur 20 ans à 3,6 %, la mensualité tourne autour de 1 200 €/mois (capital, intérêts et assurance emprunteur compris) — c'est un ordre de grandeur : le chiffre exact dépend d'un vrai tableau d'amortissement mensuel, pas d'une règle de trois, et c'est précisément ce que calcule le simulateur pour obtenir la mensualité exacte à l'euro près.

Les charges. Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables et assurance propriétaire non occupant (PNO) — pas de gestion locative déléguée ici — représentent environ 150 €/mois sur ce bien.

Ce qui donne, mois par mois :

Remarque qui surprend souvent : même avec un cash-flow avant impôt déjà négatif, un impôt reste dû. Le capital remboursé chaque mois n'est pas déductible fiscalement, seuls les intérêts d'emprunt le sont — le résultat imposable de la location peut donc rester légèrement positif alors que ton compte en banque, lui, se vide. C'est un exemple simplifié : le régime réel ou micro, le taux marginal d'imposition et les prélèvements sociaux exacts changent le résultat, et c'est ce que Rentab' calcule précisément pour ta situation.

Cash-flow négatif : un mauvais investissement ?

Pas forcément. Un cash-flow légèrement négatif — comme les − 503 €/mois de notre exemple — ne condamne pas l'opération. Chaque mensualité rembourse une part de capital que paie, indirectement, le locataire : c'est de la valeur qui se construit dans le bien, pas de l'argent perdu. Ajoute la plus-value potentielle à la revente, et l'opération peut rester tout à fait pertinente si l'effort d'épargne mensuel reste supportable dans la durée.

C'est pour cela qu'il ne faut jamais juger un investissement sur son seul cash-flow : le rendement net-net et le bilan patrimonial global (capital reconstitué + plus-value − fiscalité) donnent une vision plus complète que le seul solde de ton compte bancaire à la fin du mois.

Pourquoi le calcul à la main est piégeux

Sur le papier, la formule semble simple. Dans la pratique, trois pièges faussent presque toujours un calcul fait à la main :

• La vacance locative, souvent oubliée. Beaucoup de simulations rapides calculent le cash-flow sur 12 loyers pleins par an, alors qu'un changement de locataire, un impayé ou une remise en état coûte facilement 1 à 2 mois de loyer chaque année.
• L'assurance emprunteur, absente du "taux du crédit". Le taux nominal affiché par la banque (3,6 % dans notre exemple) n'inclut pas l'assurance emprunteur, qui peut représenter 0,10 à 0,40 % du capital par an selon l'âge et le profil — et qui alourdit la mensualité réelle sans apparaître dans le taux annoncé.
• Une fiscalité qui change chaque année. Barème de l'impôt sur le revenu, taux de prélèvements sociaux (17,2 % sur le foncier nu, 18,6 % sur les BIC meublés depuis la LFSS 2026), seuils du micro-foncier ou micro-BIC : un calcul figé dans une feuille de calcul devient faux dès le 1ᵉʳ janvier suivant. Si ton bien est loué meublé plutôt que nu, ces règles diffèrent encore : notre simulateur LMNP 2026 détaille le calcul complet du meublé, micro-BIC ou réel.

Comment Rentab' calcule ton cash-flow

1. Tu saisis ton bien : prix, travaux, loyer visé, vacance estimée — deux minutes suffisent.
2. Le prêt est amorti mensualité par mensualité : un vrai tableau d'amortissement calcule la part de capital et d'intérêts de chaque échéance, assurance emprunteur incluse.
3. Les charges sont détaillées : taxe foncière, copropriété, gestion locative, assurance PNO — chaque ligne compte.
4. Le régime fiscal optimal est choisi automatiquement : micro ou réel, nu ou meublé, LMNP ou LMP, selon ce qui minimise réellement ton impôt.
5. Le cash-flow mensuel s'affiche en direct : avant et après impôt, mois par mois et sur 20 ans de projection.

Questions fréquentes

Cash-flow et rendement, quelle différence ?
Le rendement (brut, net ou net-net) mesure la rentabilité d'un bien en pourcentage du prix d'achat, sans tenir compte du financement. Le cash-flow, lui, exprime en euros ce qui reste réellement dans ta poche chaque mois une fois le crédit remboursé : deux biens au même rendement net-net peuvent avoir des cash-flows très différents selon l'apport et la durée du prêt.

Comment calculer le cash-flow avant achat ?
Avant de signer, estime chaque brique séparément : un loyer de marché réaliste (pas le loyer maximal), une vacance locative de 5 à 8 % même en zone tendue, la mensualité de crédit obtenue via un vrai tableau d'amortissement (pas juste capital × taux / 12), les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance PNO), puis l'impôt selon le régime fiscal choisi. Rentab' fait ces cinq calculs en direct dès que tu saisis un bien.

Le cash-flow inclut-il l'impôt ?
Le cash-flow avant impôt n'en tient pas compte, mais c'est le cash-flow après impôt qui reflète ce que tu gardes réellement : il faut soustraire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux calculés sur le résultat imposable de la location, qui n'est pas égal au cash-flow — le capital remboursé n'est par exemple pas déductible, contrairement aux intérêts d'emprunt.

Un cash-flow négatif est-il grave ?
Pas nécessairement. Un cash-flow légèrement négatif peut rester un excellent investissement si le capital remboursé par le locataire et la plus-value potentielle compensent largement l'effort d'épargne mensuel. C'est le bilan patrimonial global qui compte, pas le cash-flow isolé — à condition de rester en capacité de couvrir cet effort dans la durée.

Note : exemple illustratif simplifié — les mensualités et impôts réels dépendent du taux, de l'assurance et du régime fiscal exacts, calculés précisément par le simulateur. Rentab' est un outil d'aide à la décision, pas un conseil financier personnalisé.