Publié le 31 juillet 2026 · lecture 6 min

Rendement locatif brut, net et net-net : les 3 calculs à connaître

Ouvre n'importe quelle annonce immobilière : le rendement affiché en gros est presque toujours un rendement brut — le chiffre le plus simple à calculer, et le moins utile pour décider si un bien est réellement rentable. Voici les trois calculs à connaître, leurs formules exactes et un exemple chiffré de bout en bout.

Le rendement brut : le chiffre marketing

Le rendement brut est celui que tu croises partout : sur les annonces, dans les articles, dans la bouche des agents immobiliers. Il se calcule en une ligne.

Formule : (loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat hors frais) × 100.

Sa force, c'est sa simplicité : deux chiffres suffisent, pas besoin de connaître l'acheteur ni son financement. C'est aussi exactement son problème : il ignore tout ce qui transforme un loyer encaissé en argent réellement disponible. Ni les frais de notaire, ni la taxe foncière, ni l'assurance, ni les périodes de vacance locative, ni le crédit, ni l'impôt n'entrent dans le calcul. Deux biens peuvent afficher le même rendement brut et laisser, une fois tout payé, des sommes très différentes dans la poche de leur propriétaire. Pour aller plus loin sur ce que le crédit change concrètement à la rentabilité, voir calcul du cash-flow immobilier : formule et exemple chiffré.

Le rendement net : on retire les charges

Le rendement net corrige une partie du problème en intégrant les charges réelles de détention et d'exploitation, ainsi que le coût complet de l'acquisition — pas seulement le prix affiché dans l'annonce.

Formule : ((loyer annuel − charges non récupérables − vacance) ÷ coût total d'acquisition) × 100.

Deux différences importantes avec le rendement brut. D'abord, le numérateur se réduit : on retire les charges non récupérables auprès du locataire (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien courant, frais de gestion) et une estimation de la vacance locative, c'est-à-dire les mois sans locataire entre deux baux. Ensuite, le dénominateur change de nature : ce n'est plus le prix d'achat seul, mais le coût total d'acquisition, frais de notaire inclus — souvent 7 à 8 % de plus sur de l'ancien. Un rendement calculé sur le prix nu au lieu du coût réel est mécaniquement surestimé.

Le rendement net-net : la fiscalité en plus

Le rendement net-net va jusqu'au bout : il retire aussi ce que tu verses au fisc sur ces loyers.

Formule : ((loyer − charges − impôt sur les loyers) ÷ coût total) × 100.

C'est le seul chiffre qui reflète ce qu'il te reste vraiment à la fin de l'année, une fois le locataire payé, les charges réglées et l'administration fiscale servie. Et c'est aussi le plus difficile à généraliser : il dépend entièrement de ton régime fiscal — micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou réel en location meublée (LMNP) — et de ta tranche marginale d'imposition. Pour un bien strictement identique, deux investisseurs aux régimes fiscaux différents obtiennent des rendements net-net qui peuvent s'écarter de plusieurs points. C'est pour cette raison que le choix du régime se travaille en amont : voir simulateur LMNP 2026 : calcul complet du meublé (micro-BIC ou réel).

Un exemple chiffré de bout en bout

Prenons une maison ancienne à 180 000 €, avec des frais de notaire de 14 400 € (8 %), soit un coût total d'acquisition de 194 400 €. Elle est louée nue 850 €/mois, avec 1 800 € de charges non récupérables par an et une vacance locative estimée à 5 %.

Le calcul de l'impôt ci-dessus prend l'hypothèse d'une location nue au régime réel, avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % sur le foncier, soit un taux marginal de 47,2 % appliqué au revenu foncier imposable (7 890 €). C'est un exemple simplifié : à charges et loyer identiques, le régime micro-foncier, une location meublée ou une TMI différente changeraient sensiblement ce dernier chiffre. Rentab' calcule automatiquement le régime fiscal optimal pour chaque situation plutôt que de figer une hypothèse.

L'erreur classique : comparer des rendements bruts entre eux

C'est le piège le plus répandu chez les investisseurs qui démarrent : mettre côte à côte le rendement brut de deux annonces et choisir la plus haute. Or deux biens affichant exactement le même rendement brut peuvent avoir des rendements net-net très différents selon qu'ils sont loués nus ou meublés, selon le régime fiscal appliqué (micro ou réel), et selon le montage juridique retenu — détention en nom propre ou via une SCI à l'impôt sur les sociétés. Un appartement en location nue au micro-foncier et un studio meublé en LMNP au réel, achetés au même prix et loués le même montant, peuvent avoir un écart de rendement net-net supérieur à deux points, uniquement à cause de la fiscalité. Sur ce dernier arbitrage, voir SCI à l'IS ou LMNP : lequel choisir pour investir ?. C'est précisément pour éviter ce piège qu'un simulateur qui automatise le calcul fiscal — plutôt qu'une estimation à la main — change la décision d'achat.

Comment lire tes rendements sur Rentab'

• Les 3 indicateurs en un coup d'œil dans la Vue d'ensemble : dès qu'un bien est saisi, Rentab' calcule et affiche côte à côte le rendement brut, net et net-net — plus besoin de sortir une calculatrice ni un tableur.
• Le régime fiscal optimal choisi automatiquement : micro-foncier ou réel, location nue ou LMNP — le moteur teste les régimes possibles et retient celui qui laisse le plus net en poche, avant de calculer le rendement net-net qui en découle.
• La projection sur 20 ans qui montre l'évolution : loyers, charges, remboursement du crédit et impôts évoluent dans le temps ; la projection montre comment le rendement net-net se transforme au fil des années.

Questions fréquentes

Quel est un bon rendement locatif net-net ?

Il n'existe pas de seuil universel, mais au-delà de 4 % net-net, un investissement est déjà considéré comme solide sur la plupart des marchés français. Ce chiffre dépend fortement de la zone (tension locative, prix au m²) et de l'objectif visé : un rendement plus faible peut se justifier si le bien vise surtout la plus-value à la revente plutôt que le cash-flow immédiat.

Pourquoi mon rendement change-t-il selon le régime fiscal ?

Parce que l'impôt sur les loyers n'est jamais le même : en location nue, tu es imposé sur les revenus fonciers (micro-foncier ou réel, prélèvements sociaux à 17,2 %) ; en meublé, tu relèves des BIC (micro-BIC ou réel avec amortissements, prélèvements sociaux à 18,6 %). Pour un même loyer, l'écart d'impôt entre ces régimes peut représenter plusieurs points de rendement net-net.

Le rendement brut sert-il à quelque chose ?

Oui, mais seulement pour trier rapidement un grand nombre d'annonces entre elles, au même endroit et pour un même type de bien. Il ne doit jamais servir à décider d'un achat ni à comparer deux biens de nature différente (nu vs meublé, ancien vs neuf), car il ignore charges, financement et fiscalité.

Comment calculer le rendement net-net rapidement ?

Le calcul manuel est long car il demande de simuler l'impôt sur les loyers selon ton régime fiscal et ta tranche marginale d'imposition. Un simulateur comme Rentab' automatise cette étape : il teste le régime fiscal optimal (micro vs réel, nu vs meublé) et affiche directement les trois rendements avec la fiscalité 2026 à jour.

Précisions : l'exemple chiffré de cette page est simplifié à des fins pédagogiques (hypothèses de TMI, de régime fiscal et de vacance locative fixées arbitrairement pour illustrer le calcul) et ne remplace pas une simulation individualisée. Barèmes 2026 : prélèvements sociaux à 17,2 % sur le foncier nu et 18,6 % sur les BIC meublés (LFSS 2026). Rentab' est un outil de calcul et d'aide à la décision ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.