Publié le 2 août 2026 · lecture 8 min

Location nue ou meublée : quel régime choisir en 2026 ?

C'est le tout premier arbitrage d'un investisseur locatif, et souvent le plus mal instruit : on compare deux loyers, on note que le meublé se loue un peu plus cher, et on s'arrête là. Or l'écart réel entre les deux formules ne se joue presque jamais sur le loyer. Il se joue sur la fiscalité — et plus précisément sur un mécanisme que la location nue n'a tout simplement pas : l'amortissement. Voici la comparaison complète, avec les barèmes 2026 vérifiés et un exemple chiffré de bout en bout.

Location nue : la simplicité, la stabilité… et l'impôt plein pot

La location nue, c'est le logement vide : quatre murs, une cuisine, une salle d'eau. Le bail est conclu pour 3 ans renouvelables, le locataire donne un préavis de 3 mois (ramené à 1 mois en zone tendue), et il s'installe généralement pour durer. Cette stabilité est la vraie force du régime : moins de rotation, moins de vacance entre deux locataires, moins d'états des lieux, aucun meuble à acheter, à assurer ni à remplacer. Pour un propriétaire qui ne veut pas transformer son investissement en second métier, c'est un argument sérieux.

La contrepartie est fiscale. Les loyers perçus sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu — 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, puis 45 % par part — auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Concrètement, un investisseur dans la tranche à 30 % laisse 47,2 % de chaque euro de bénéfice foncier à l'administration.

Deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % couvre l'ensemble des charges, sans justificatif ni comptabilité. Le régime réel autorise à déduire les charges réellement supportées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion. Il devient mécaniquement plus intéressant dès que ces charges représentent plus de 30 % des loyers, ce qui est fréquent en présence d'un crédit ou de travaux.

Mais dans les deux cas, un mot manque à l'appel : amortissement. La location nue ne permet pas de déduire l'usure du bien. Aucune charge « papier » ne vient absorber le loyer ; seules les dépenses réellement décaissées comptent. Le seul amortisseur du régime est le déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global du foyer jusqu'à 10 700 € par an, le surplus restant reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. Attention toutefois : les intérêts d'emprunt sont exclus de cette imputation sur le revenu global et ne s'imputent que sur les revenus fonciers. C'est un levier puissant les années de gros travaux, dont la mécanique complète est détaillée dans notre guide Déficit foncier 2026 : calcul, plafond et report.

Location meublée : l'amortissement change tout

Louer meublé, c'est livrer un logement dans lequel le locataire peut emménager avec ses seules valises : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, chaises, rangements. Le bail tombe à 1 an renouvelable (ou 9 mois pour un bail étudiant, non reconductible), avec un préavis locataire réduit à 1 mois. Le loyer est généralement plus élevé qu'en nu, mais la rotation l'est aussi.

Surtout, le changement est catégoriel : les loyers ne sont plus des revenus fonciers mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), sous le statut LMNP. Le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % — déjà nettement plus généreux que les 30 % du micro-foncier. Et le régime réel ouvre la porte au mécanisme décisif : l'amortissement.

L'idée est simple, même si le mot fait peur. Un bien immobilier s'use : la toiture, les murs, la cuisine, le canapé ne valent pas dans vingt ans ce qu'ils valent aujourd'hui. La comptabilité autorise à déduire chaque année une fraction de cette usure, comme s'il s'agissait d'une dépense — alors qu'aucun euro ne sort réellement de ta poche. C'est là toute la magie : une charge déductible sans décaissement, qui vient s'imputer sur le loyer et faire fondre la base imposable. En pratique, on amortit le bâti à hauteur de 85 % du prix du bien sur 28 ans, les frais d'acquisition et travaux sur 25 ans, et le mobilier sur 7 ans. Cumulés, ces trois postes suffisent très souvent à neutraliser l'impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans. Le détail poste par poste, avec le calcul complet des deux régimes, est repris dans notre Simulateur LMNP 2026 : calcul complet du meublé (micro-BIC ou réel).

Deux garde-fous encadrent le mécanisme. D'abord, l'amortissement ne peut jamais créer de déficit : il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non utilisée n'est pas perdue pour autant, elle se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants. Ensuite, l'avantage n'est pas entièrement définitif : depuis la réforme du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. L'avantage se « rembourse » donc partiellement à la sortie — mais un impôt évité pendant quinze ans vaut presque toujours plus qu'un impôt payé une fois, plus tard.

Les autres contreparties sont plus prosaïques : les prélèvements sociaux passent de 17,2 à 18,6 % sur les BIC depuis la LFSS 2026, la rotation des locataires est plus forte (donc davantage de vacance et de frais de remise en état), et le mobilier doit être financé au départ puis renouvelé régulièrement. Le régime réel suppose enfin une vraie comptabilité, que la plupart des bailleurs confient à un professionnel.

Le comparatif ligne par ligne

L'exemple qui tranche

Prenons un appartement acheté 160 000 €, dont 10 000 € de mobilier s'il est loué meublé — soit 150 000 € de valeur immobilière. Loué nu, il part à 620 €/mois ; loué meublé, à 720 €/mois. Les charges annuelles déductibles s'élèvent à 2 400 € dans les deux cas et le propriétaire est dans la tranche marginale à 30 %. Voici ce que chaque formule laisse réellement dans sa poche, une fois l'impôt payé.

Exemple simplifié à but pédagogique, hors intérêts d'emprunt — une vraie simulation les intègre, ainsi que l'amortissement des frais d'acquisition et des travaux. Le résultat est net : le meublé rapporte 1 200 € de loyer supplémentaire par an, mais 2 254 € d'impôt en moins. L'écart de trésorerie vient donc à 65 % de la fiscalité, pas du loyer — c'est exactement ce que le raisonnement « le meublé se loue un peu plus cher » fait manquer.

Le choix du régime compte tout autant que le choix de la formule. Côté nu, le micro-foncier aurait laissé une base de 5 208 € (7 440 € − 30 %), soit un peu plus que les 5 040 € du réel : avec 2 400 € de charges pour 7 440 € de loyer, on dépasse tout juste l'abattement forfaitaire, et le réel l'emporte de peu. Côté meublé en revanche, le micro-BIC aurait retenu une base de 4 320 € et un impôt d'environ 2 100 €, contre 125 € au réel : l'amortissement fait ici toute la différence. C'est le genre d'arbitrage qu'il vaut mieux ne pas trancher au doigt mouillé.

Quand la location nue reste le bon choix

L'exemple ci-dessus est spectaculaire, mais il ne vaut pas règle universelle. Le meublé n'est pas supérieur partout ni pour tout le monde, et quatre situations plaident clairement pour la location nue.

Le bien est fait pour une famille. Un T4 avec jardin en périphérie ne se loue pas meublé : la clientèle y cherche un logement pour cinq ou dix ans, avec ses propres meubles. Le bail de 3 ans colle au besoin, la vacance devient quasi nulle, et cette stabilité vaut souvent plus qu'un gain fiscal théorique jamais encaissé faute de locataire.

Le marché local ne paie pas le meublé. L'écart de 10 à 20 % n'est pas une loi de la nature : il se vérifie dans les villes étudiantes, les métropoles et les zones de mobilité professionnelle, beaucoup moins ailleurs. Si le meublé se loue au même prix que le nu dans ta rue, tu paies le mobilier, la rotation et la comptabilité sans contrepartie de loyer. Le bon réflexe est de mesurer l'écart réel, loyers de marché en main, sur le rendement locatif brut, net et net-net plutôt que sur le loyer affiché.

Tu as déjà des revenus fonciers à absorber. Si tu détiens d'autres biens nus qui dégagent un bénéfice foncier imposé à 47,2 %, un logement à rénover en location nue devient un outil de pilotage : les travaux créent un déficit foncier qui efface ces bénéfices, puis s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €. Un LMNP amorti, lui, ne produira jamais ce déficit.

Tu ne veux aucune comptabilité. Le micro-foncier tient en une ligne sur la déclaration de revenus. Le réel meublé suppose une liasse fiscale, un plan d'amortissement suivi poste par poste et, presque toujours, un comptable. Si la perspective de gérer une petite entreprise te rebute, ou si ton horizon de revente est court — auquel cas la réintégration des amortissements arrive vite —, la simplicité du nu a une valeur bien réelle.

Comment Rentab' te donne la réponse

1. Tu saisis le bien une seule fois : prix, loyer, charges, financement, et le montant du mobilier si le meublé est envisagé. Deux minutes suffisent.
2. Les deux formules sont calculées en parallèle : location nue et location meublée sur le même bien, avec les mêmes hypothèses de charges et de crédit — pas de comparaison biaisée.
3. Le régime optimal est choisi automatiquement pour chacune : micro-foncier ou réel côté nu, micro-BIC ou réel côté meublé, avec l'amortissement du bâti, des frais et du mobilier détaillé année par année.
4. Tu compares ce qui compte vraiment : le cash-flow net-net après impôt et la projection sur 20 ans, revente comprise, avec la réintégration des amortissements du meublé au moment de la vente.

Questions fréquentes sur le choix nu / meublé

Exemple simplifié à but pédagogique, hors intérêts d'emprunt. Barèmes 2026 vérifiés au 2 août 2026. Rentab' est un outil de calcul et d'aide à la décision, pas un conseil fiscal personnalisé.